הפסיקה העקיבה והחד משמעית אסרה ניכוי מס תשומות בגין פיתוח על קבלנים המפתחים פרוייקט קבלני בעצמם או ע"י תשלום לממ"י או מטעם ממ"י (ראה אזורים, בני בנימין לקרץ). ברשימה זו נציע מספר טיפים, שלפיהם רשויות מע"מ, לפנים משורת הדין, מתירות ניכוי מס תשומות ביחס לפיתוח עצמי (או ע"י ממ"י) של פרוייקט קבלני, על אף האיסור הגורף שישנו, לכאורה, בפסיקה.
בדרך כלל, בחובותיהן וסמכויותיהן של הרשויות המקומיות תופסות מקום נכבד החובות והסמכויות להקים ולהחזיק מערכות תשתית עירוניות.
מערכות אלה כוללות עשיית כבישים, מדרכות ושבילים, אספקת מים ועבודות ניקוז, ביוב, תיעול, תאורת רחובות, גינון וכיוצא באלה וכן תיאום עם מערכות אחרות שאינן באחריות הרשויות המקומיות, כגון חשמל ותקשורת.
למימון ההוצאות הכרוכות בביצוע עבודות התשתית העירונית גובות הרשויות המקומיות אגרות והיטלים מבעלי הזכויות במקרקעין באתרים שבהן מבוצעות העבודות. זאת, על פי חוקי העזר העירוניים המותקנים מכוח סעיף 250 לפקודת העיריות (נוסח חדש).
בפיתוח שטחי בנייה גדולים קיימת זהות אינטרסים בין היזם לבין הרשות המקומית בדבר ביצוע התשתיות בד בבד עם ביצוע הבנייה:
א. מצד היזם, ללא ביצוע התשתית הסביבתית הכרוכה בפרוייקט לא תהא לו כל אפשרות לשווק ולמכור את היחידות שבפרוייקט.
לכן, ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית מהווה, בדרך כלל, חלק אינטגרלי מהתחייבויותיו כלפי הרוכשים, המעמיד זכות משפטית לכל אחד מרוכשי הדירות לתבוע ממנו (ולא מהרשות) אכיפת ביצוע העבודות למקרה שאלו לא יבוצעו עד למועד המוסכם (ראה פס"ד דדון, ת.א. (ח"י) 7595/92).
ב. מצד הרשות, כמי שחפצה בפיתוח העיר וכמי שמטרתה לוודא שתושביה ייהנו מתשתיות ופיתוח מוניציפליים במקום שהם גרים או עתידים לגור, מעוניינת אף היא בהקבלה בין ביצוע הבנייה לביצוע עבודות התשתית והפיתוח העירוניים הכרוכים בה.
עם זאת, ההסדר הסטטוטורי הנוהג בתחום זה אינו מבטיח ליזם המעוניין בהקמת שכונת מגורים את קיומה של התשתית המוניציפלית במועדים ריאליים.
אם אותו יזם ישלם את היטלי הפיתוח עם הוצאות היתר הבנייה וימתין לביצוע התשתית המוניציפלית, הוא עלול לעמוד לפני שוקת שבורה, שכן הרשות המקומית תקיים את חובתה הציבורית לבצע את התשתית בהתאם לסדרי עדיפויות ואילוצים תקציביים של כלל המערכת המוניציפלית, בלא שיהיו ליזם ודאות או אף יסוד סביר להניח, כי התשתית תבוצע בד בבד עם הבנייה.
לפיכך, ברורה השאיפה ההדדית של היזם ושל הרשות המקומית להגיע להסכם שיבטיח את ביצוע התשתית המוניציפלית בעת ובעונה אחת עם ביצוע הבנייה בשטח.
כתוצאה ממציאות כלכלית זו, וכן משיקולי יעילות, נוצרה תופעה נפוצה של הסדרים בין הרשויות המקומיות לבין היזמים, והיא חתימת הסכם בין הצדדים, שלפיו נמנעת הרשות מביצוע עבודות התשתית המוניציפליות בעצמה ומתירה ליזם לבצע את העבודות בין בעצמו ובין באמצעות קבלני משנה. הרשות, כנאמן התושבים, מפקחת פיקוח הדוק על הביצוע, עלויותיו וקצב התקדמותו ומתנה באלו את מתן היתרי הבנייה ליזם.
בדרך זו נשללים האפשרות והצורך לחייב את היזם בתשלום אגרות והיטלי פיתוח, כי התנאי להטלתם הוא ביצוע עתידי, או בהווה, של עבודות פיתוח על ידי הרשות. משלא הוציאה הרשות בפועל סכום כלשהו מקופתה למימון עבודות התשתית, הרי שנשמט הבסיס החוקי והצורך בהטלת אגרות והיטלים לצורך זה. עיקרון זה עולה בבירור מדבריו של כבוד השופט אורי גורן בעניין פ"ש (ת"א 1684/91 בן יקר גת, חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' ראש המועצה המקומית ראש העין (לא פורסם).
ברשימה בשבוע הבא נסקור את הסכמי הפיתוח עם ממ"י, את הפסיקה ואת ההנחיות לפנים משורת הדין, הקיימות ברשויות מע"מ.
בדרך כלל, בחובותיהן וסמכויותיהן של הרשויות המקומיות תופסות מקום נכבד החובות והסמכויות להקים ולהחזיק מערכות תשתית עירוניות.
מערכות אלה כוללות עשיית כבישים, מדרכות ושבילים, אספקת מים ועבודות ניקוז, ביוב, תיעול, תאורת רחובות, גינון וכיוצא באלה וכן תיאום עם מערכות אחרות שאינן באחריות הרשויות המקומיות, כגון חשמל ותקשורת.
למימון ההוצאות הכרוכות בביצוע עבודות התשתית העירונית גובות הרשויות המקומיות אגרות והיטלים מבעלי הזכויות במקרקעין באתרים שבהן מבוצעות העבודות. זאת, על פי חוקי העזר העירוניים המותקנים מכוח סעיף 250 לפקודת העיריות (נוסח חדש).
בפיתוח שטחי בנייה גדולים קיימת זהות אינטרסים בין היזם לבין הרשות המקומית בדבר ביצוע התשתיות בד בבד עם ביצוע הבנייה:
א. מצד היזם, ללא ביצוע התשתית הסביבתית הכרוכה בפרוייקט לא תהא לו כל אפשרות לשווק ולמכור את היחידות שבפרוייקט.
לכן, ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית מהווה, בדרך כלל, חלק אינטגרלי מהתחייבויותיו כלפי הרוכשים, המעמיד זכות משפטית לכל אחד מרוכשי הדירות לתבוע ממנו (ולא מהרשות) אכיפת ביצוע העבודות למקרה שאלו לא יבוצעו עד למועד המוסכם (ראה פס"ד דדון, ת.א. (ח"י) 7595/92).
ב. מצד הרשות, כמי שחפצה בפיתוח העיר וכמי שמטרתה לוודא שתושביה ייהנו מתשתיות ופיתוח מוניציפליים במקום שהם גרים או עתידים לגור, מעוניינת אף היא בהקבלה בין ביצוע הבנייה לביצוע עבודות התשתית והפיתוח העירוניים הכרוכים בה.
עם זאת, ההסדר הסטטוטורי הנוהג בתחום זה אינו מבטיח ליזם המעוניין בהקמת שכונת מגורים את קיומה של התשתית המוניציפלית במועדים ריאליים.
אם אותו יזם ישלם את היטלי הפיתוח עם הוצאות היתר הבנייה וימתין לביצוע התשתית המוניציפלית, הוא עלול לעמוד לפני שוקת שבורה, שכן הרשות המקומית תקיים את חובתה הציבורית לבצע את התשתית בהתאם לסדרי עדיפויות ואילוצים תקציביים של כלל המערכת המוניציפלית, בלא שיהיו ליזם ודאות או אף יסוד סביר להניח, כי התשתית תבוצע בד בבד עם הבנייה.
לפיכך, ברורה השאיפה ההדדית של היזם ושל הרשות המקומית להגיע להסכם שיבטיח את ביצוע התשתית המוניציפלית בעת ובעונה אחת עם ביצוע הבנייה בשטח.
כתוצאה ממציאות כלכלית זו, וכן משיקולי יעילות, נוצרה תופעה נפוצה של הסדרים בין הרשויות המקומיות לבין היזמים, והיא חתימת הסכם בין הצדדים, שלפיו נמנעת הרשות מביצוע עבודות התשתית המוניציפליות בעצמה ומתירה ליזם לבצע את העבודות בין בעצמו ובין באמצעות קבלני משנה. הרשות, כנאמן התושבים, מפקחת פיקוח הדוק על הביצוע, עלויותיו וקצב התקדמותו ומתנה באלו את מתן היתרי הבנייה ליזם.
בדרך זו נשללים האפשרות והצורך לחייב את היזם בתשלום אגרות והיטלי פיתוח, כי התנאי להטלתם הוא ביצוע עתידי, או בהווה, של עבודות פיתוח על ידי הרשות. משלא הוציאה הרשות בפועל סכום כלשהו מקופתה למימון עבודות התשתית, הרי שנשמט הבסיס החוקי והצורך בהטלת אגרות והיטלים לצורך זה. עיקרון זה עולה בבירור מדבריו של כבוד השופט אורי גורן בעניין פ"ש (ת"א 1684/91 בן יקר גת, חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' ראש המועצה המקומית ראש העין (לא פורסם).
ברשימה בשבוע הבא נסקור את הסכמי הפיתוח עם ממ"י, את הפסיקה ואת ההנחיות לפנים משורת הדין, הקיימות ברשויות מע"מ.
